不動産を売却する時にかかる税金って？

①譲渡課税について
不動産を売って利益を得た場合、その利益は譲渡所得とみなされ、譲渡課税がかかります。

○譲渡所得
A売買金額　－（　B取得費用　＋　C諸経費　＋　D特別控除　）　＝　譲渡所得
A売買金額は、土地や建物を売ったその金額です。
B取得費用とは、もともとその土地を購入したときの金額や、売る際にかかった測量費や仲介手数料などの諸経費のことです。購入ではなく親子代々の土地など、取得費用が不明の場合は、売買金額の5％が取得費用として認められます。
C特別控除についてはあとの項目で詳しく説明します。

○税率
上記のとおり算出した譲渡所得に定められた税率を掛けるわけですが、この税率は対象となる不動産を所有してから、売却した年の1月1日まで、5年間を基準として長期譲渡と短期譲渡とに区分され、それぞれ下記の税率となります。

所有期間5年超　 →長期譲渡所得→税率20％（所得税15％、住民税5％）
所有期間5年以内→短期譲渡所得→税率39％（所得税30％、住民税9％）

譲渡所得　×　税率　＝　譲渡課税額

つまり長く所有していたほうが、税金も少なくてすみます。

○特別控除
1. 3,000万円特別控除と買換え特例
自分がそれまで住んでいた住居とその土地を他人（親子や夫婦等特別な関係は除く）に売った場合、長期・短期問わずその譲渡所得から3,000万円の特別控除額が差し引かれます。
また、その住居や土地（一定の要件を満たす必要あり）を譲渡し、自分が住むための住居やその土地を取得した場合、居住用財産の3,000万円の特別控除の 特例と、居住用財産の買換えの特例のいずれにも該当する場合には、どちらか一方の特例を選択してその適用を受けることができます。

2. 減課税の特例
自分が住んでいた土地建物等を売った場合で、その所有期間が売った年の1月1日において10年を越えている場合には、税率が低くなります。
ただし、固定資産の交換の場合の課税の特例等の適用を受ける場合及びその年の前年又は前々年にこの特例を受けている場合には適用できません。

3. 計算例
シンプルな例で計算してみましょう。
平成9年4月1日購入した土地を平成16年4月1日に売却した場合（7年間所有していたため長期譲渡にあたる）
A売買金額：2,000万円
B取得費用：1,500万円
C諸経費：81万円（測量費15万円＋仲介手数料66万円）

譲渡課税額＝（2,000万円－（1,500万円＋81万円））×20％＝838,000円